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Dienstag, April 30, 2019

Die Hauspreise fallen nicht nur in Großbritannien ab - das ist global

Die Hauspreise fallen nicht nur in Großbritannien ab - das ist global

Wir konzentrieren uns auf die Verlangsamung des britischen Marktes und wir überlegen, was ihn verursacht. Könnte es neue Regeln für Vermieter sein? Könnte es das Vorgehen gegen ausländische Investoren sein? Könnte es ein Brexit sein? Wir sprechen in Money Morning einiges über Immobilien. Dafür gibt es einige Gründe. Erstens sind alle davon besessen. Es ist also faires Spiel als Thema.

Zweitens ist es eine wichtige Anlageklasse. Der Aktienmarkt stürzt in den Schlagzeilen ab, aber die Wahrheit ist, dass der Markt stark abrutschen kann, ohne jemals die Seiten der Wirtschaft zu kratzen. Aber wenn der Immobilienmarkt zusammenbricht, wissen Sie oft darüber Bescheid, denn normalerweise geht es um viel Schulden.

Drittens ist dies normalerweise ein ziemlich großer Posten in der Haushaltsbilanz. Ich denke, es ist fair zu sagen, dass die Mehrheit von uns danach strebt, ein Haus zu besitzen und die Hypothek zu räumen. Und diejenigen, die es bereits getan haben, könnten daran interessiert sein, andere Dinge zu finanzieren - Ruhestand, Einlagen für Nachwuchs oder sogar eine Erbschaft (obwohl mein Rat in diesem letzten Punkt viel kostet. Ihre Kinder möchten, dass Sie Spaß haben - und wenn nicht, sie verdienen es sowieso nicht).

Wie auch immer - deshalb gehen wir auf Immobilien ein. Aber wie ich schon im Intro sagte, ist es leicht, sich ein wenig zu fixieren zu lassen, was lokal vorgeht. Das kann Sie zu falschen Schlussfolgerungen führen. Schließlich gibt es viele Gesetzesänderungen, die sich zum Beispiel derzeit auf den britischen Wohnungsmarkt auswirken.

Nimm Australien. Das Land unter dem Land hat seit langem einen der teuersten Immobilienmärkte der Welt. Es hat während der Finanzkrise 2008 kaum zucken lassen, obwohl es sonst überall zu Gemetzel kam.

Und jetzt scheint es endlich Dampf zu verlieren. Die Preise in Sydney sanken im zwei

Australien ist weit davon entfernt, alleine zu sein. Heiße globale Märkte verlangsamen sich überall. Kanada ist ein weiteres gutes Beispiel.

Und jetzt sehen wir es auch in den USA. Bloomberg berichtet: "Der US-amerikanische Immobilienmarkt - insbesondere in verwegenen Gegenden wie Seattle, Silicon Valley und Austin, Texas - scheint sich auf die breiteste Abschwächung seit Jahren einzustellen."

Die Zahl der Eigenheimverkäufe (von bestehenden Häusern im Gegensatz zu Neubauten) ging im Juni den dritten Monat in Folge zurück. Neubauten verkaufen sich im niedrigsten Tempo seit acht Monaten .

Inzwischen steigt der Bestand an unverkauften Häusern - die Versorgungsmenge am Rande - wieder an. Die Preise stiegen im Mai um 6,4% gegenüber dem Vorjahr (also viel stärker als beispielsweise in Großbritannien), aber das ist der geringste jährliche Gewinn seit 2017 - und in den letzten drei Monaten stiegen die Preise auf dem niedrigsten Niveau seit 2012.

Das Interessante an dem US-amerikanischen Immobilienmarkt ist, dass er historisch gesehen trotz der Tatsache, dass er für den Absturz von 2008 so viel Verantwortung trug, ein relativ wohlerzogener Immobilienmarkt war. Langfristig sind die US-Immobilienpreise nur im Einklang mit der Inflation gestiegen. Sie können nicht dasselbe für Großbritannien sagen.

Warum ist das? Was haben alle diese Märkte gemeinsam? Denn eindeutig ist es kein Brexit. Es geht auch nicht gegen Buy-to-Let-Vermieter. Und während die meisten Länder gegenüber ausländischen Investoren etwas feindlicher geworden sind (die meisten kanadischen Städte haben beispielsweise strenge Regeln auferlegt), ist dies nicht die naheliegendste Antwort.

Kommen wir für einen Moment zurück zu den Grundlagen. Sie kaufen Immobilien mit Schulden. Normalerweise ein ordentliches Stück davon. Gerade aufgrund dieser Verschuldung (oder "Leverage") können Immobilien als Investition sehr lukrativ sein.

Hinterlegen Sie eine Einzahlung von 25.000 £. Kaufen Sie ein Haus in Höhe von £ 100.000 mit einer Hypothek von £ 75.000. Verkaufen Sie es in zwei Jahren für £ 125.000. Zahlen Sie die £ 75.000 an die Bank zurück. Pocket £ 50.000. Der Preis ist um 25% gestiegen, aber Sie haben Ihr Geld verdoppelt. Spüle und wiederhole, bis du Millionär bist.

Aber warum steigen die Preise überhaupt? Der vernünftige Wert einer Immobilie (im Gegensatz zum „Blasenwert“) hängt von den erwarteten Mieteinnahmen ab und davon, was andere Personen bereit sind, für diesen Einkommensstrom zu zahlen. Es ist in vielerlei Hinsicht wie eine Anleihe, nur riskanter und mit Sanitärinstallationen verbunden.

Wenn Sie also 5% von Ihrem Bankkonto erhalten können, möchten Sie viel mehr von Ihrer Immobilie - etwa 10%. Wenn Sie jedoch nur 1% von Ihrem Bankkonto erhalten, erhalten Sie eine niedrigere Rendite für Ihre Immobilie - sagen Sie 5%.

Nehmen wir an, die jährliche Miete beträgt 10.000 £ und bleibt dort. Bei einem Zinssatz von 5% zahlen Sie also gerne 100.000 £ für diese Mieteinnahmen. Aber bei Zinssätzen von 1% zahlen Sie glücklich 200.000 £. (Ich halte die Beispiele hier einfach).

Und was passiert jetzt auf der ganzen Welt? Stimmt. Die Zinssätze haben aufgehört zu sinken. Und in einigen Fällen (insbesondere in den USA) steigen sie. Daher gibt es nicht viel Treibstoff, um die Preise zu erhöhen (die Mieten sind so hoch, dass sie ohne einen echten Lohnanstieg auskommen können). Wenn die Kreditkosten steigen, werden die Preise sinken.

Wie Bloomberg aus den USA feststellt, ist die Erschwinglichkeit in vielen dieser Bereiche ein riesiges Thema, während die Preise bundesweit immer noch "doppelt so schnell wie die Einkommen" steigen. Das größere Problem ist jedoch, dass "Käufer durch steigende Hypothekenzinsen gequetscht werden."

Kurz gesagt: Immobilien (neben Anleihen) sind eine der Assetklassen, die am stärksten vom Zinsrückgang in den letzten Jahrzehnten profitiert haben. Und das ist jetzt umgekehrt.

Für „normale“ Menschen hat dies eine Obergrenze für die Kreditvergabe festgelegt, die sie arrangieren können - sie können es sich einfach nicht leisten, zu den Preisen zu kaufen, die die Verkäufer immer noch hoffen. Für globale Investoren haben sie nicht nur erkannt, dass die Welt dem freien Fluss von Kapital mit geringer Kapitalabgabe immer feindseliger wird, sondern dass Immobilien in einem Umfeld mit steigenden Zinsen schlichtweg keine gute Investition sind.

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Posted by Panerai Uhren at 9:03 AM
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